Projektentwicklung, Machbarkeitsstudien und Städtebau
Neu zu erschließende Areale und die Entwicklung brachliegender Quartiere sind eine schöne und zugleich herausfordernde Zukunftsaufgabe - nicht nur für Kommunen, Investoren und die Menschen die dort leben, sondern auch für uns als Stadtplanungs- und Architekturbüro.
Die klimatischen, gesellschaftlichen und ökonomischen Veränderungen prägen zusehens die Art und Weise wie wir in Zukunft leben werden. Was buerohauser bei der Arbeit an Projektentwicklung1, den Machbarkeitsstudien2 und im Städtebau3 besonders wichtig ist, erfahren Sie in diesem Artikel und beispielhaften Machbarkeitsstudien.
Besondere Herausforderungen
Obwohl der Maßstab ein weit größerer ist, so behalten wir auch hier den Menschen im Fokus.
Anders als bei rein architektonischen Projekten, geht es hier mehr um die Neuordnung von übergeordneten Abläufen, als nur um die Gestaltung und Anordnung von Gebäuden. Je größer ein Areal, desto strategischer wird unsere Arbeit. Je kleiner ein Projekt, desto lösungsorientierter gestaltet sich unser Tun. So stellen bei Projektentwicklung und Städtebau Recherche und Durchdringung bzw. Verständnis der Situation den größten Arbeitsteil dar. Ein langfristiges und visionäres Denken fällt hier ebenso stärker ins Gewicht.
Attraktiven und inspirierenden Städtebau erreicht man durch erfolgreichen Einklang von Ausformung der Baukörper und Gestaltung von Freiräumen und Plätzen.
Entwicklung einer Industriebrache in einer kleinen Gemeinde im Schwarzwald
Das wiedergewonnene Areal des ehemaligen Industriegeländes bietet auf Grund seiner zentralen Lage und großen Fläche hohe städtebauliche Attraktivität. Es liegt daher nahe, hier öffentlichen Raum mit multifunktionaler Nutzung zu schaffen. Der konzipierte Bürgerhof lädt nicht nur die Nachbarschaft, sondern auch alle Ortsbewohner*innen zur Begegnung, zum Austausch und zum Verweilen ein.
Von uns gesetzte Fokusthemen für dieses Areal sind Fortschritt, Heimatverbundenheit und Gemeinschaft. Die neu- und umgebauten Bildungseinrichtungen Schule und Kindergarten schaffen zusammen mit dem neuen Feuerwehrhof eine Begegnungsstätte für alle Mitglieder der Gemeinschaft.
Unsere Herangehensweise
Eine immer gleiche Herangehensweise zur Realisierung großer Bauvorhaben ist nach unserem Verständnis weder bei Projektentwicklung noch Städtebau zielführend. Viele Beispiele, wie London4, zeigen, dass der Erfolg solch großer baulicher Maßnahmen von den Menschen, die die Region beleben, abhängt. Nur wenn die Bewohner:innen die Veränderungen aktiv mittragen, gewinnen beide Seiten.
Dem Klimawandel geschuldete und schneller einsetzende topografische Veränderungen, zu sehen an der Hochwasserkatastrophe im Juli 2021, stellt die Projektentwicklung und den Städtebau vor weitere Herausforderungen, hier besonders langfristig und vorausschauend und -denkend zu planen. Wir arbeiten hier mit Experten aus dem Hochwasserschutz und Tiefabau zusammen, um auch diese Anforderungen in hoher Qualität abdecken zu können.
Nachhaltige Projektentwicklung einer ausgewiesenen Überflutungsfläche
Die in das Dorf vollintegrierte und optimierte Flächennutzung dieses vormals industriell genutzten Areals stellt nun 9 Wohngebäude auf Stelzen. Das Areal verzichtet auf eine durchdringende Straße, eröffnet jedoch genügend Freifläche für die Freizeitgestaltung – aber auch Platz fürs Wasser bei Hochwasser.
Unsere Erfahrungswerte
Unsere Erfahrungen zeigen, dass die Arbeit in Projektentwicklung und Städtebau in drei Phasen eingeteilt werden kann:
Orientierung, Verstehen und Ausführung.
Orientierung
Die Recherche zu Arealen stellt die Basis unserer Arbeit dar. Wir verschaffen uns dadurch bestmögliche Orientierung. Wir erfragen neben den Zielen unserer Auftraggeber:innen auch das, was die Menschen vor Ort bewegt und was sie zukünftig brauchen: Sind es Ziele für soziale Lebensräume – wie der Bedarf nach Kitas, Einkaufszentren, medizinischer Versorgung – oder sind es infrastrukturelle Maßnahmen – wie bessere Verkehrsanbindungen, schnelles Internet – oder soll Außenwirkung und Attraktivität einer Region gesteigert werden.
Verstehen
Unser Anspruch ist es, nicht nur zu verstehen, wie die Gemeinschaft sich entwickeln und leben will, sondern wie der einzelne Mensch darin leben will, um somit eine Verbindung zwischen allen ermöglichen zu können. Wir schaffen deshalb neuen Lebensraum, der für die sowohl Ortsansässigen als auch die neu hinzu ziehenden Menschen attraktiv ist. Unserer Erfahrung nach, sollten mindestens 35% der bebaubaren Fläche als öffentlicher Raum zur Verfügung stehen, um soziale Begegnung zu ermöglichen.
Ausführung
Für die Arbeit in der Projektentwicklung und im Städtebau bringen die Architekt:innen und Stadtplaner:innen von buerohauser eine reichhaltige Erfahrung auf allen Maßstabsebenen mit: von der Gebäudeplanung bis zur Stadtplanung. Wir sind in der Lage, die jeweiligen Werkzeuge passend einzusetzen. Wir agieren interdisziplinär unter Berücksichtigung von Funktionen, Gestaltung, Ökonomie, Planungsrecht, Soziologie, Umweltschutz und Nachhaltigkeit, Tiefbau und Hochwasserschutz und der Freiraumplanung. Unsere Vorgehensweise ist integrativ: vom Detail zum Übergeordneten und umgekehrt vom Übergeordneten zum Detail. Alle diese Themen und Lösungsvorschläge werden je nach Bedarf in zeitgemäßen Darstellungen bearbeitet, sowohl in 3D als auch in 2D, in Luftbildern, in Vogelperspektiven, in Schnitten, in Explosionszeichnungen, in Piktogrammen u.a.
Unsere Stärken
Unsere Stärke ist das Zusammenspiel unserer gelebten Interdisziplinarität und unseres Erfahrungsschatzes der tagtäglichen Arbeit.
Wir bedenken von Anfang an z.B. die Statik, das Energiekonzept und die Innenraumgestaltung. Unsere tagtägliche Zusammenarbeit mit den ausführenden Gewerken und Handwerker*innen bewirkt, dass wir auch bei Städtebau und Projektentwicklungen an die Realisierung in allen LPH 1-9 denken.
Für uns sind zumeist die sofern vorhandenen Bebauungspläne, die Grundlage unserer weiteren Überlegungen zur Arealplanung. Diese weiter bearbeiten Pläne geben dann die städtebaulich relevanten Parameter zur Nutzung der Grundstücke vor.
Um zu verstehen, welche Lösungen für ein Areal passen könnten, nehmen wir Ziele, Wünsche und Bedürfnisse aller Parteien auf. Daraus wird eine Machbarkeitsstudie entwickelt und erstellt. Unsere Auftraggeber:innen erhalten daraus Erkenntnisse, welche Ziele verfeinert und modifiziert werden können.
Städtebau zur Verdichtung eines Wohngebietes in einer norddeutschen Stadt
Vier Gebäudekomplexe stellen als Gruppe nachverdichteten Wohnraum, eine dringend benötigte Kita und Raum für Pflege und soziale Begegnung zur Verfügung. Sozial-ökonomisch vertretbare und seniorengerechte Wohnungen in drei Vollgeschossen mit (Teil-) Unterkellerung eröffnet Raum für die Entstehung einer Generationen- und Status-übergreifenden Gemeinschaft.
Gemeinsame Ziele mit den Auftraggeber:innen
buerohauser versteht sich in allen Projekten als Treuhänder seiner Kund*innen.
buerohauser bietet aus diesem Grund über die Planung und Realisierung hinaus Beratung beispielhaft zu Standortfragen und zur Fragen der Wirtschaftlichkeit.
Dabei ist uns immer wichtig, dass Projektentwicklungen möglichst einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähig, arbeitsplatzschaffend und -sichernd als auch gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträglich gestaltet werden. Eine gesamtheitliche Planung des Zusammenspiels von ästhetisch-planerischen, gesellschaftspolitischen und -sozialen als auch wirtschaftlichen Interessen ist für uns Voraussetzung eines besonders lebenswerten und nachhaltigen Städtebaus.
Eine Realisierung innerhalb des vorgegebenen Zeit- / Qualitäts- und Kostenrahmens ist maßgebend.
Arealentwicklung in Hanglage einer Kleinstadt im Bergischen Land
Der Sonnenstand und die Ausrichtung mit Blick auf die “Neue Altstadt” stehen im Fokus unserer Planung.
Fünf Kriterien für guten Städtebau
Es geht um das „Gesicht“ einer Stadt, um die Außenerscheinung und Wirkung. Damit ist die Topographie gemeint, also die Beschreibung der Geländeoberfläche auf der eine Stadt mit ihren Gebäuden liegt: Gewässer, Böden inklusive Güte und Eignung sowie die Vegetation.
Desweiteren geht es natürlich allgemein um das bebaute Stadtbild. Merkmale des Stadtbildes, Maßstab, Rhythmus von Bebauung, Raumformen und -folgen, Silhouette, Blickbeziehungen und Durchblicke. Wie ist die Stadt gestaltet? Wie ist ihre Außenerscheinung, und wie wirkt sie auf Bewohner aber auch Besucher?
Die Stadtplanung und -gestaltung beginnt immer mit einer sensiblen Beobachtung und Bewertung des Planungsortes, seiner Vorgaben, um danach mit Ideenskizzen zur räumlichen und inhaltlichen Strukturierung die gestalterischen Grundlagen des städtebaulichen Projektes zu schaffen. Es gilt Leitbilder zu erarbeiten und Qualitätsstandards zu formulieren aber grundsätzlich kombiniert mit einer Offenheit(, auch) gewisse Spielräume individueller Ausgestaltung anzubieten.
Hier geht es um die grundsätzliche “DNA des Organismus Stadt/Dorf”. Zunächst sind die Flächen zu ermitteln. Danach werden die Gebäude jeweils einer bestimmten Nutzung zugeordnet. Der Flächennutzungsplan ist ein Planungsinstrument der öffentlichen Verwaltung, mit der die städtebauliche Planung und Entwicklung von Flächen und Gebäuden gesteuert wird.
Es werden Fragen behandelt, wie: Welche Art und welches Maß der Nutzung werden Flächen und Gebäuden zugewiesen? Wo entstehen neue Wohngebiete? Wo werden Gewerbe und Wohnen gemischt? Wo darf nicht gebaut werden, um Landwirtschaft zu ermöglichen oder der Natur Raum zu geben? Welche rechtlichen Mittel werden den Planern zur Verfügung gestellt um die Nutzungspläne zum Wohl der Bevölkerung auch konsequent durchzusetzen?
Für diese wichtige Aufgabe benötigt es Vision und Weitblick, um Pläne zu erstellen, die die Lebensqualität der in Stadt lebenden Menschen gewährleistet, bzw. ggf. sogar erhöht, um eine positive Bevölkerungsentwicklung zu erzielen.
Städteplaner*innen beschäftigen sich beim Aspekt „Erschließung & Verkehr“ um Fragen: Wie sieht die grundsätzliche Struktur der Verkehrswege aus? Welche Funktion und Leistung haben die Verkehrswege der Stadt? Wie sind sie gestaltet? Welche Emissionen treten an welchem Bereich auf? Wie steht es um die Sicherheit der einzelnen Verkehrswege und auch auf einzelnen Abschnitten? Welche Mängel treten bezüglich dieser Fragen auf und müssen gelöst werden?
Aber auch um Fragen, wie: Wie gestalten wir die Verkehrswege um, welche können wir sogar schließen, um das Tempo der Stadt zu reduzieren, damit Leben und Begegnungen zwischen Menschen ermöglichen werden, und so die Lebensqualität für die Bewohner merklich steigt?
Städteplaner*innen befassen sich in diesem Bereich mit der grundsätzlichen Bebauungsstruktur, also mit den Fragen: Wie dicht und wie hoch darf gebaut werden? Wie viele Menschen sollten auf einem Quadratkilometer leben? Wann ist eine Obergrenze erreicht, deren Überschreitung Menschen in dauerhaften Stress führt.
Es geht aber auch darum das Alter und den Zustand der Bebauung im Auge zu behalten, Erhaltungs- und Erneuerungsbedarf abzuwägen, einen Denkmalschutz durchzusetzen und die Verteilung der Bebauungsdichten im Hinblick auf die Lebensqualität der Menschen zu planen und zu überwachen.
Je dichter die Quartiere sind, desto entscheidender ist die Qualität des öffentlichen Raums. Dieser sollte mit jeder erdenklichen Sorgfalt entwickelt werden und nicht weniger als 35 Prozent der bebauten Gesamtfläche umfassen.
Für Plätze und Orte, an denen man sich gerne aufhält, muss der Autoverkehr verlangsamt werden, wenn nicht sogar eliminiert, damit Orte der Begegnung und Interaktion entstehen. An einem bestimmten Ort passiert etwas, weil an diesem Ort bereits anderen Aktivitäten stattfinden, was wiederum zu weiteren Funktionen führt.
Dafür werden sanfte Übergänge zwischen Innen und Außen benötigt. Es müssen Fragen beantwortet werden, wie beispielsweise: Wirken Hausfassaden einer Straße offen oder abweisend? Gibt es Ecken und Plätze, an denen Menschen gerne stehen bleiben, sich unterhalten oder telefonieren? Wie groß müssen Freiflächen sein? Welchen Zustand und welche Ausstattung und Gestaltung sollten sie haben, und welche sozialen und ökologischen Funktion ordnen wir ihr ihnen zu? Wie sieht die Freiraumstruktur der gesamten Stadt aus? Wie sind diese mit Wohn- und Geschäftsräumen verknüpft und verbunden?
- Projektentwicklung von Immobilien definiert die Summe aller Untersuchungen, unternehmerischer Entscheidungen und bauvorbereitende Maßnahmen die im Vorfeld notwendig sind, um das zu entwickelnde Gelände zu bebauen.
- Der Städtebau definiert die Gestaltung von Gebäudegruppen, Siedlungen oder Stadtteilen und insbesondere die Gestaltung des öffentlichen Raums.
- Machbarkeitsstudien stellen dar, wie das Vorhaben einer Projektentwicklung realisiert werden kann. Erfahren Sie mehr über unsere Herangehensweise bei Machbarkeitsstudien unter : https://staging.buerohauser.com/artikel/i-have-a-dream-die-machbarkeitsstudie/
- “>I have met many chief executives and those in multi-nationals who say we have problems with recruitment because of the housing crisis in London,< Khan said. >My point to them is this: join Homes for Londoners, you can provide some of the finance and we can guarantee some of the homes we build will be for your staff.<“ Satiq Khan, The Guardian, May, 16th 20216 https://www.theguardian.com/politics/2016/may/16/sadiq-khan-developers-housing-plan-london-mayor-affordable